明源云采購(gòu)CEO陳迪浩：地產(chǎn)新形勢(shì) 供方新應(yīng)對(duì)

地產(chǎn)新周期下，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入瓶頸，企業(yè)頻繁爆雷，面對(duì)非常時(shí)期的嚴(yán)峻考驗(yàn)，行業(yè)普遍焦慮：

地產(chǎn)爆雷頻發(fā)，調(diào)控政策還將持續(xù)多久？

長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)還有沒(méi)有未來(lái)？

機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，供方如何應(yīng)對(duì)？

 當(dāng)前，對(duì)于地產(chǎn)未來(lái)形勢(shì)，許多地產(chǎn)供方都充滿疑慮。為此，明源云采購(gòu)CEO陳迪浩在與眾多供方董事長(zhǎng)、總經(jīng)理進(jìn)行深入的交流研討后，展開(kāi)了主題為“地產(chǎn)新形勢(shì)·供方新應(yīng)對(duì)”的精彩分享。

 此次分享圍繞地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀以及供方應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行了深度剖析，旨在為地產(chǎn)供方全方面呈現(xiàn)一個(gè)直觀立體的行業(yè)大勢(shì)。希望通過(guò)本文，可以幫助供應(yīng)商朋友們一窺未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展的核心要素和關(guān)鍵價(jià)值。

 01  地產(chǎn)新形勢(shì)：

短期承壓，中期調(diào)整，長(zhǎng)期利好

 自“五六七限”政策調(diào)控之后，三道紅線”、土地“兩集中”、“三穩(wěn)”等政策調(diào)控持續(xù)收緊，房地產(chǎn)調(diào)控不斷升級(jí)，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展正在迎來(lái)前所未有的變局。與此同時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)正從短期承壓、中期調(diào)整，向長(zhǎng)期看好的新型態(tài)勢(shì)發(fā)展。

 1、短期承壓：政策調(diào)控升級(jí)，地產(chǎn)爆雷事件頻發(fā)，行業(yè)壓力巨大。

現(xiàn)階段，政策調(diào)控頻頻加碼，導(dǎo)致很多高杠桿驅(qū)動(dòng)發(fā)展的房企風(fēng)險(xiǎn)集中暴露?？v觀行業(yè)，爆雷房企能級(jí)越來(lái)越高，爆雷企業(yè)數(shù)量越來(lái)越多，單家房企爆雷次數(shù)頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨融資難、去化難以及供方信任危機(jī)三大嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

首先，在融資方面，政策管控收緊，企業(yè)面臨信用危機(jī)。

從融資額度來(lái)看，100家典型房企的融資額均出現(xiàn)不同程度下降。行業(yè)頻繁爆雷加劇了投資機(jī)構(gòu)、投資者對(duì)行業(yè)的不信任，金融機(jī)構(gòu)涉房貸款持續(xù)收緊，企業(yè)面臨多重信用危機(jī)，大大提升了房企融資難度。

 其次，在市場(chǎng)方面，信心受損，去化更難。

購(gòu)房者害怕?tīng)€尾，即使短期內(nèi)房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，但多數(shù)購(gòu)房者仍持幣觀望。企業(yè)銷(xiāo)售去化回款更加艱難。如圖所示，進(jìn)入7、8月，房企銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額同比下滑明顯。

此外，在供應(yīng)商方面，風(fēng)險(xiǎn)敏感，欠款擠兌。

現(xiàn)階段，供應(yīng)商對(duì)于賬期、商票等風(fēng)險(xiǎn)更為敏感，墊資意愿降低。且欠款回收力度加強(qiáng)，企業(yè)一旦出現(xiàn)失信，很容易面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。

 種種跡象表明，短期房地產(chǎn)行業(yè)爆雷事件頻發(fā)，極易引起金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者、供應(yīng)商信心缺乏，融資、回款、壓款都變難，房企資金流緊張，會(huì)進(jìn)一步放大風(fēng)險(xiǎn)；

此外，對(duì)于短期內(nèi)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，陳迪浩也給出了專(zhuān)業(yè)預(yù)判：“政府調(diào)控政策仍以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為主，控風(fēng)險(xiǎn)是本質(zhì)，短期內(nèi)政策不會(huì)放松?！?br style="box-sizing: border-box;"/>

 2、中期調(diào)整：地產(chǎn)發(fā)展底層邏輯改變，從粗放式、高速度增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為精細(xì)化、高質(zhì)量增長(zhǎng)。

地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新周期，房企過(guò)去粗放式的高速增長(zhǎng)模式，已無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境。迫切需要擺脫對(duì)土地紅利和杠桿紅利的依賴，向管理紅利的精細(xì)化、高質(zhì)量增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)變。

 這一轉(zhuǎn)變，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)帶來(lái)哪些影響？對(duì)此，明源云采購(gòu)CEO陳迪浩，將主要影響歸納為以下幾個(gè)方面：

 1>以控風(fēng)險(xiǎn)為主調(diào)的調(diào)控政策，讓行業(yè)集中度開(kāi)始放緩，甚至逆轉(zhuǎn)。

一直以來(lái)，行業(yè)集中度始終是供方企業(yè)關(guān)注TOP房企的重要因素。根據(jù)CRIC、Wind數(shù)據(jù)顯示，自2017年以來(lái)，無(wú)論是TOP3、TOP10、TOP50、TOP100房企的行業(yè)集中度都呈顯著下降趨勢(shì)。因此，在當(dāng)前形勢(shì)下，供應(yīng)商合作不應(yīng)再迷戀百?gòu)?qiáng)房企，在行業(yè)集中度下降的情況下，區(qū)域發(fā)展型房企可能是供方合作的另一個(gè)方向。

 2>“兩集中”出讓規(guī)則的完善，改變“強(qiáng)者恒強(qiáng)”邏輯。

從土地集中拍賣(mài)政策來(lái)看，各地發(fā)布的第二批集中拍地新規(guī)主要包括明確參拍資質(zhì)要求、建立購(gòu)地審查制度、設(shè)置土拍溢價(jià)率15%上線、競(jìng)拍規(guī)則優(yōu)化調(diào)整等內(nèi)容，總體來(lái)看，各地拍地新規(guī)均從競(jìng)買(mǎi)人資質(zhì)、限價(jià)、品質(zhì)等方面優(yōu)化供地規(guī)則。

對(duì)此，明源云采購(gòu)CEO陳迪浩表示：“集中供地新規(guī)的出臺(tái)，也意味著未來(lái)一手房?jī)r(jià)將得到有效控制，有盈利有品質(zhì)力的開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間進(jìn)一步改善。此外，隨著土拍熱度逐漸回歸理性，頭部房企相對(duì)優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步減弱，區(qū)域房企將迎來(lái)新的發(fā)展良機(jī)?！?br style="box-sizing: border-box;"/>

 3>具備融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)央企更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

 根據(jù)Wind、克而瑞、明源地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，國(guó)企央企的融資成本低至3.45%，民企平均融資利率高達(dá)6.58%，國(guó)央企以較低的融資成本，將在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)較大優(yōu)勢(shì)。

3、長(zhǎng)期看好：未來(lái)十年，房地產(chǎn)行業(yè)仍在總量峰值時(shí)代，值得長(zhǎng)期看好。

 1>城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在繼續(xù)，從64%往80%發(fā)展，仍有20年發(fā)展空間。

作為城市和地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力，城鎮(zhèn)化率一直是行業(yè)關(guān)注的話題。有數(shù)據(jù)顯示，2020年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率接近64%，且從1990-2020年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率一直持續(xù)飆升。盡管與主要發(fā)達(dá)國(guó)家80%的城市化率仍有一定差距，但未來(lái)至少仍有20年發(fā)展空間。

 2>城市更新，仍有2.3億人口居住環(huán)境有待改善。

由于早年房地產(chǎn)商設(shè)計(jì)、工程、材料、施工、技術(shù)等方面的不成熟，大量老舊小區(qū)、大量人口居住環(huán)境有待改善，按25%的更新比例測(cè)算，約2.3億人口的居住質(zhì)量還有待提高。

 3>未來(lái)，來(lái)自需求端的五大紅利加持，房地產(chǎn)仍值得長(zhǎng)期看好。

隨著城市化率增長(zhǎng)、老舊小區(qū)改造、城市規(guī)模增長(zhǎng)、美好生活需求爆發(fā)、家庭漸趨小型化五大紅利加持，未來(lái)，行業(yè)將會(huì)釋放更大購(gòu)房需求。

對(duì)此，陳迪浩表示：“盡管整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)已告別高速增長(zhǎng)時(shí)代，但基礎(chǔ)居住需求仍在，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)維持在一個(gè)總量峰值時(shí)代，市場(chǎng)空間接近15-20萬(wàn)億?！?br style="box-sizing: border-box;"/>

 02 供方新應(yīng)對(duì)：

樹(shù)信心，控風(fēng)險(xiǎn)，練內(nèi)功

 地產(chǎn)新形勢(shì)下，機(jī)遇與重大風(fēng)險(xiǎn)并存，供方該如何應(yīng)對(duì)？

 明源云采購(gòu)CEO陳迪浩與品牌供方高層經(jīng)過(guò)深入的行業(yè)研討后，針對(duì)當(dāng)前行業(yè)面臨的問(wèn)題，為供方企業(yè)總結(jié)了三大應(yīng)對(duì)策略：

 1、樹(shù)信心：無(wú)論面對(duì)什么困難，信心總比黃金更重要，只有堅(jiān)定信心、勇往直前，才能取得最終的勝利！

 1>居住是民生需求，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)長(zhǎng)期存在，且仍然是大市場(chǎng)，大空間。

未來(lái)，城市化率提升、城市規(guī)模增長(zhǎng)以及城市更新的2.3億居住需求將持續(xù)驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)健康發(fā)展。

 2>供方企業(yè)最大的發(fā)展阻礙，不是來(lái)自行業(yè)、市場(chǎng)，而是自身。

面對(duì)行業(yè)嚴(yán)峻考驗(yàn)，企業(yè)應(yīng)從自身著手，在增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力的同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)抗。

 3>堅(jiān)定信心，做好打硬仗準(zhǔn)備。

企業(yè)管理層/負(fù)責(zé)人更要堅(jiān)定信心，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作，隨時(shí)做好打硬仗準(zhǔn)備。

 2、控風(fēng)險(xiǎn)：

從市場(chǎng)，客戶，業(yè)績(jī)，應(yīng)收賬款等多維度盤(pán)點(diǎn)，洞察風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)客戶，改善業(yè)績(jī)結(jié)構(gòu)。

1>在合作中的客戶、賬款進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，建立賬款催收、拉閘機(jī)制。

可根據(jù)數(shù)據(jù)洞察，進(jìn)行資源差異化布局，建立風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，保障合作。

 2>發(fā)展國(guó)央企、優(yōu)質(zhì)區(qū)域型房企、泛地產(chǎn)類(lèi)客戶，優(yōu)化業(yè)績(jī)結(jié)構(gòu)。

以往，供應(yīng)商只關(guān)注頭部企業(yè)，很容易忽視新客群，企業(yè)應(yīng)加大對(duì)新優(yōu)質(zhì)客群的關(guān)注力度，持續(xù)開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)客戶。如城投城建類(lèi)、多元產(chǎn)業(yè)集團(tuán)地產(chǎn)板塊，均有較大的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，供方可重點(diǎn)關(guān)注。

 3>多種方式防范現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

供方企業(yè)可根據(jù)應(yīng)收款項(xiàng)的情況，做數(shù)據(jù)洞察和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，制定有效方案及時(shí)應(yīng)對(duì)。

 3、練內(nèi)功：

以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以客戶為中心。從戰(zhàn)略到執(zhí)行，從業(yè)務(wù)到組織，每一環(huán)節(jié)都需鍛造。

1>優(yōu)質(zhì)企業(yè)在行業(yè)調(diào)整期中會(huì)脫穎而出.

大水退去，磐石當(dāng)立。面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)需在成本、質(zhì)量、效率、品牌等方面，持續(xù)打造企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

2>戰(zhàn)略、產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)、組織等是練內(nèi)功的關(guān)鍵。

供方可通過(guò)市場(chǎng)分析，將目標(biāo)客戶群鎖定更加清晰，繼而提供有針對(duì)性產(chǎn)品服務(wù)方案，并借助組織、區(qū)域資源匹配，找到戰(zhàn)略機(jī)會(huì)點(diǎn)。

 3>建立客戶價(jià)值驅(qū)動(dòng)，市場(chǎng)導(dǎo)向的體系，是持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。

只有堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以客戶為中心的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。與此同時(shí)，進(jìn)入精裝時(shí)代，采購(gòu)管理，要從以進(jìn)度、質(zhì)量、成本為中心，賦能工程，轉(zhuǎn)化為以購(gòu)房者為中心，賦能營(yíng)銷(xiāo)。